[서평] 딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식 산업 센터 투자

 

 

지식 산업 센터 투자는 요새 매우 핫하기도 하고, 주택 수에 포함되지 않지만, 대출이 잘 나오는 편이라고 들어서 관심을 두게 되었다. 공부를 어떻게 해봐야 하나 고민하던 차, 지산 투자 관련하여 가장 최근 출간된 책인 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자>를 선택해서 읽었음. 이 책의 저자는 지식 산업 센터 투자만 15년째 하고 있는 중개법인 겸, 분양대행사의 대표이사로서 현재 지식산업 센터의 트렌드 및 현 상황을 책을 통해 자세하게 설명해준다. 

 

책을 읽으면서 실제로 제가 근무했던 구로의 많은 건물이 대부분 지식 산업 센터였다는 게 놀라웠고, 이런 건물의 호실들을 쪼개서 투자할 수 있다는 생각에 매우 흥미로웠다. 지식 산업 센터는 90년대만 해도 제조 중심의 공장으로 운영되는 건물들이 2000년대에는 IT 및 벤처 기업들이 들어오면서 점점 고급화, 소형화되고, 대형 건설업체 브랜드의 지산이 인기가 많아지고 있다.

 

지식 산업 센터는 국가에서 승인부터 관리를 하므로 입주 가능한 업종도 정해져 있는데 보험, 의료, 무역, 건설, 교육, 도소매, 유통 등은 들어올 수 없고, '산업 직접 활성화 및 공장 설립에 관한 법률'에 따라서 제조업, 지식 기반 산업, 정보통신 산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하는 시설들만 들어올 수 있다. 아직 사업자등록을 한 번도 해본 적 없는 직장인 신분이라 이 부분은 투자 시 많이 알아봐야겠다. (이 부분에서 보험은 안된다고 했는데 영지스님 강의 들었을 때는 보험업도 들어오는 케이스를 본 적 이 있어서 좀 헷갈림 @.@)

 

지식 산업 센터는 80% 넘는 비율로 서울, 수도권에 밀집해 있고, 그중에 문정, 성수, 영등포 등이 교통 및 입지가 좋아서 평당가가 높고 인기도 많다. 책에서는 도면에서 봤을 때 인기 있는 호실과 지식 산업 센터에서 주로 쓰이는 용어들을 자세히 알려주어서 많은 공부가 되었다.

 

 

인기 있는 호실

 

- 실입주하는 사업체의 경우 높은 층, 남향, 코너 선호

- 서비스 면적인 발코니가 큰 호실 (주로 두 면이 발코니인 코너 쪽)

- 실외기실이 가까이 있는 호실 (멀수록 에너지 효율이 떨어지는 편)

- 화물을 많이 옮겨야 하는 경우는 화물 엘리베이터가 가까이 있는 곳을 선호

- 투자자에게 좋은 호실: 주거형이 아니라 사무 공간이기 때문에 굳이 좋은 층, 향을 고집할 필요는 없다.

 

 

지식 산업 센터 용어

 

- 중정: 건물 내부에 위치한 넓은 뜰 - 1층부터 천장까지 건물 내부가 뻥 뚫린 형태

- 드라이 에어리어: 지하층 외벽에 채광과 환기를 위해 외벽 밖 천장을 뚫어놓은 공간

- 썬큰: 지하를 파서 햇빛을 받을 수 있는 공간 - 임대료가 저렴하고, '지상 같은 지하'라서 인기가 많음.

- 램프: 주차장으로 진입하는 길 - 주로 회전형보다 직선형이 더 선호됨

- 드라이브인: (화물)차가 해당 층까지 들어올 수 있게 만든 것

- 시행사: 토지 매입하고 금융기관에서 재원 조달하며, 시공사 선정하는 등 사업 전체 주관

- 시공사: 건물 짓는 건설사, 거의 1군 건설사들만 들어옴

- 신탁사: 사업 전체의 자금 운용을 관리함

- 분양대행사: 사업의 판매와 홍보를 전담

 

 

지식 산업 센터 투자 고려 기준

 

- 교통, 인프라, 인력 수급이 좋은 곳

- 개발 호재가 있는 곳 - 특히 교통 호재 (계획만 있는 건 주의 요망)

- 공급 물량이 적은 곳 (공실의 위험)

- 주차, 엘리베이터, 화장실 시설이 잘되어 있는 곳

- 냉난방 시설 확인 (실외기 위치)

- 최초 분양 물건 - 시세가 낮은 편이고, 희소성이 있어서 분양이 잘되고, 임대도 괜찮은 편

 

 

 

 

>> 궁극적으로 실제 사용하는 기업의 만족도를 올리는 건물이 투자로서도 훌륭한 건물이다.

>> 직장인은 신용등급이 높기 때문에 대출이 잘 나와서 투자하기 좋다. 레버리지 측면에서 지산 투자는 수익률을 높이는 효과적인 전략이 될 수 있다.

 

 

안타깝게도 지산 투자를 공부하고 있는 요즘 시점, 이미 투자자가 많이 들어온 상태여서 네이밍 있는 입지 좋은 곳의 지식 산업 센터 같은 경우는 임대 수익보다는 시세 차익으로 고려해야 하고, 공실로 인한 6개월에서 1년 정도의 대출 이자 부담은 생각해봐야 할 듯하다.개인적으로는 10월 이사가 마무리되는 데로, 제가 가용할 수 있는 금액을 정확히 계산해보고 어느 정도 투자에 돈을 투입할 수 있는지 따져봐야겠다.

 

책에서는 좋은 호실, 지산 건물 고르는 것과 더불어 대출받는 방법, 임대가 안 나갈 경우까지의 리스크를 다 고려한 부분들이 있기에 나중에 투자를 본격적으로 진행하게 된다면 이 부분은 한 번 더 읽어봐야지. 다주택자에 대한 부동산 규제가 워낙 심해지고, 앞으로도 규제가 언제 풀릴지 모르는 상황이기 때문에 이런 상가, 지산, 토지 등 주택 수에 포함되지 않는 투자는 어려워도 꾸준히 공부해야겠다.

 

 

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저자가 나온 유튜브 영상

https://youtu.be/ML1b4oxLZzg