한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발 1 - 책 서평 (feat. 분당 아파트 매수)

 

이 책은 재테크 모임 위코노미에서 미리 추천받은 책이었고, 추천받은 당일에 바로 구매를 해서 고이 보관만 하던 책이었다. 바로 읽기에는 책 두께가 꽤 두껍고,, 재건축 재개발 용어도 어려워서 눈에 잘 들어오지 않았다. 

 

하지만 이 책을 구매하고 한 달 뒤 남편의 이직이 결정되면서 이사를 위해 분당, 용인, 수지 쪽 재건축, 리모델링 가능성이 있는 아파트를 알아보았다. 실거주가 목적이지만 그래도 재건축 가능성이 높은 아파트를 기준으로 찾다 보니 이 책이 정말 도움이 많이 되었다. 책 내용 중 사업성 분석 파트에서 분당이 실제 사례로 나와서 참고하였다. 우리는 현재 가진 자금과 레버리지를 활용해서 갈 수 있는 아파트들을 나열해보고, 그중 사업성이 제일 높을 것 같은 아파트를 골라 매수하였다. 

 

상황이 상황인지라 재건축 부분에 대해서는 많이 공부할 수밖에 없었고, 책을 읽으면서 대략적으로 알고만 있었던 헷갈리는 재건축 재개발 개념들이 잘 정리되었다. 이 책에서는 사업 수익률이나, 예상 분담금 계산해보기 등 수학적으로 계산하는 부분도 나오는데 어렵긴 했지만 익숙해질 때까지 계속 읽어볼 것이다.

 

책은 시리즈로 2권까지 나왔으며 1권에서는 주로 재건축 관련 이야기가 많고, 2권은 재개발 이야기 위주라고 한다. 1권에서는 재건축 단계에 대해서 정말 자세히 나와있고, 어느 단계쯤에서 투자하면 좋을지, 접근 방식에 대해서 알려주기 때문에 참고하기 좋다. 하지만 현재 한정된 예산으로 실질적으로 할 수 있는 투자는 재개발이 더 가능성이 높을 듯하여 앞으로 읽을 2권도 기대된다. 

 

재개발 재건축은 '시간을 돈으로 바꾸는 투자'라고 한다. 그 만큼 시드도 어느 정도 있어야 하고, 타이밍도 잘 잡아야 한다. 이번 기회에 책도 읽고, 재재 공부를 열심히 해서 좋은 결과를 볼 수 있었으면 좋겠다.

 

 

아래는 분당 기준으로 이번에 재건축 가능성 아파트들을 직접 임장다니면서 알게 되거나 느낀 점을 추가로 적어보았다. 

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<분당 재건축 아파트를 알아보면서 알게 된 점 >

 

* 재건축은 용적률이 낮고, 평균 대지 지분이 높은 아파트가 사업 수익성이 높다. 분당에는 용적률이 낮고, 평균 대지 지분이 높은 아파트들도 꽤 있으나 평형 구성이 37평 이상이면 이제 15억이 넘어가기 때문에 대출이 안나온다. 부동산에서도 실제로 구매 회전율도 많이 떨어졌다고 한다. 일찍부터 산 사람들은 happy 하겠지만 우리처럼 지금 재건축 염두에 두고 들어가는 사람들에게는 진입 장벽이 높은 편이다.

 

* 재건축 아파트를 살 때는 상가 수도 민감하게 봐야 한다. 상가에서 보상을 과하게 요구하면서 버티는 경우도 많다고 한다. 당장 살기에 상가수가 많으면 좋겠지만 재건축을 생각한다면 상가 수가 적을수록 좋다.

 

* 보통 세대수가 많은 대단지 아파트가 인기 아파트지만 재건축 아파트에서는 세대수가 많은 것도 불리하게 작용하는 것 같다. 조합원들의 동의를 얻어야 하는데 세대수가 많을수록 반대 의견을 조율하는 게 쉽지 않다.

 

* 분당 아파트들이 대부분 30년이 가까이 오래된 편이다. 하지만 지금 시점에서 봤을 때도 안전 진단에서 통과하기는 쉽지 않아 보인다. 워낙 튼튼하게 잘 지어지고 단지 별로 관리가 잘되어 있다. 당장 재건축 생각해서 오래된 분당 구축을 선택해도 그곳에서 몇 년을 버텨야 할지는 생각해볼 문제다.