열정이넘쳐의 돈되는 재건축 재개발 2 - 서평

요즘 부동산 공부에 시간을 많이 쓰고 있는데 하면 할수록 왜 이제야 관심을 갖게 됐을까... 후회의 연속이다. 정부는 계속적으로 다주택자에 대한 제재를 강하게 하고 있지만 투자자들은 어떻게든 제재를 피해서 똑똑하게 투자하고 있는 상황이다. 나도 투자에 관심이 없었을 때는 재건축, 재개발은(이하 재재) 다른 세계의 이야기, 남 이야기로만 느껴졌는데 막상 주변에 투자를 잘하고 있는 지인을 보니 한번 공부하고 투자 해볼까 하는 마음이 생겼다. 그 지인이 추천했던 <돈되는 재건축,재개발> 책 시리즈. 재재 투자의 바이블로 불리는 유명한 책이라고 해서 1권, 2권 다 읽어보았다.

1권이 재건축 관련하여 정말 A부터 Z까지 꼼꼼하게 알려준다면 재개발은 1권에서 배운 지식을 바탕으로 재건축과 재개발 차이를 설명하고, 재개발에 대해 자세히 알려준다. 재건축에 비해 재개발이 더 복잡하고, 변수가 많기 때문에 결코 쉬운 투자 분야는 아니나, 재건축보다는 적은돈으로 투자할 수 있고, 특히 노후화된 지역이 많이 생기고 있는 지방 재개발 투자도 매력적이기 때문에 열심히 공부해서 꼭 투자해보고 싶다.

개인적으로는 대학 오기 전까지 대전에서 살았고, 대전에서 다녔던 중학교 근처의 동네가 재개발 예시로 자세히 나와서 흥미롭게 읽었다. (잘 아는 동네가 책으로 나오니 더 반가운 느낌?!) 나중에 재개발 투자를 실제로 하게 된다면 대전도 공부해서 꼭 투자해보고 싶다. 하지만 대전도 투기과열지구라서 2017년 8.2 부동산 대책으로 인해 재당첨금지, 조합원 지위양도 금지 등 투자가 어려워질 것 같아서 신중하게 접근해야할 것 같다.

이 책은 실제 사업성을 계산할 수 있는 공식을 알려주고, 재개발 지역의 투자를 위한 체크리스트까지 자세히 알려줘서 앞으로의 공부에도 기준이 될 것 같다. 챕터4에서는 지역별로 체크리스트를 어떻게 찾는지 알려주고, 체크 리스트 자체도 제공하고 있기 때문에 도움이 많이 될 것 같다.

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주요 내용 정리

106p
진행 단계별로 달라지는 프리미엄(P) 개념
- 관리처분 계획 이전까지 프리미엄: 일반적으로 조합원 분양가와 일반 분양 예정가의 차이 (보수적으로 책정)
- 일반 분양 시의 프리미엄: 시장 분위기에 맞춰 일반 분양시 주변 시세 고려, 조합원 입주권 P가 더 높아짐
- 일반 분양 이후의 프리미엄: 청약 경쟁률에 따라 아파트 선호도가 높다는 뜻으로 일반 분양권 가격에 P가 붙기 시작.

> 입주권 투자 시 감정평가액 추정하는 능력은 필수다. > 남들이 망설일때 감정평가액을 미리 예상하여 먼저 진입했다가 남들이 진입할때 P를 받고 빠져나오는 전략.

112p
빌라 감정평가액 추정할때 필요 정보 및 수식 (빌라 외에 단독주택, 토지도 추정 요령 있음)

• 국토교통부의 실거래가 공개 시스템 활용: http://rt.molit.go.kr/
• 공동주택공시가격 확인: (부동산공시가격 알리미) http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
• 빌라의 감정평가액: 공동주택공시가격 x 구역 외 공동주택공시 가결 비율 = 추정감정평가액
• 프리미엄 추정: 실제 거래가격 - 추정 감정평가액

132p
감정평가액이 높다고 무조건 좋은건 아니다.

• 현금 청산의 비율이 높아질 수 있다. = 재개발 사업이 제대로 진행되기 어려울 수 있다.
• 일반 분양 물량이 적은 사업장이라면 조합원 분담금이 커질 수 있다.
• 절대 평가보다 구역 내 다른 물건과 비교했을때 내 물건의 순위가 중요하다.

159p
초기단계인 구역에 투자할 땐 출구전략을 고려해야한다.

• 공도 (공공 도로)에 붙어있는 주택은 재개발 구역이 해제되어도 단독으로 건축 행위를 할 수 있다.
• 구역이 해제되어도 그 자체로 팔릴 만한 물건을 고르는것이 좋다.

169p
관심 지역이 생기면 지자체 홈페이지를 통해 체크 리스트를 만든다.

• 현재 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업 구역들 파악 하기
• 행정정보 > 도시재생주택정보 > 도시 재생 > 도시정비사업추진 현황
• 리스트 작성은 책 172, 178p 확인 / 대형 지도 얻는 꿀팁 책 175p 확인
• 저자는 자료 정리에 시간을 많이 쏟는 다고 한다. 정보가 내것이 되려면 결국 정리가 필요하고, 그 과정에서 해석할 줄 아는 눈을 기를 수 있다.

200p
분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
= 조합원 분양가 - (감정평가액 x 비례율)

205p
일반적으로 빌라가 단독주택에 비해 프리미엄이 높은편이나 '이주비'가 나올때 부터 비슷해진다. = 빌라는 단독주택에 비해 상대적으로 상태가 좋아서 전세가격이 높다. > 그 만큼 상대적으로 투자 가격이 적게 들어가서 선호도가 높고, 프리미엄도 좀 더 붙는다.